市住房城乡建委数据显示，中心城区商品房成交量已连续6个月保持增长。全市一二手住房交易总量持续回升，5月、6月分别增长3.7%和2.3%，中心城区分别增长4.6%和1.7%；价格稳中有升，6月中心城区二手住房价格指数环比增长0.1%，连续4个月企稳，商品住房成交均价环比上涨2.3%。

记者连日来采访发现，市场背后有着不一样的“微观信号”。

观望者不再等

二手房成交周期缩短

“去年这时候，一套房子挂出去，基本要150天才能卖掉，有些甚至挂大半年都无人问津。”在沙坪坝老牌居住区深耕多年的经纪人李谈翻着手机里的成交台账说，今年上半年，她经手成交的26套二手房中，有近一半房源成交周期压缩到100天以内。

李谈告诉记者，买房者的观望周期短了很多——去年很多人想再等等，看价格能不能再跌一点；今年只要价格贴着市场走，出手就很快。

不仅如此，去年买卖双方心理价差大，谈价能谈三五个回合；今年业主挂的价格基本就贴着市场走，议价空间比去年小了不少。

成交结构也在发生变化。100万元以下的刚需房源，成交面积占了全市二手房总成交面积的59.35%，成了市场的稳定器。李谈注意到，她经手的单子里，面积100平方米、总价120万元左右的二手房是绝对主力，流转很快。

好房子好卖

新规房得房率超130%

二手房成交量起来之后，链条上的下一个环节——新房市场，也跟着起了变化。

今年3月的春交会上，70多个品质项目集中亮相，其中，“新规产品”尤其吸睛。所谓“新规产品”，即符合2025年5月重庆出台的《支持实施高品质住宅的若干规划措施》标准的住宅产品。这类产品从阳台、飘窗等维度优化面积计算规则，将得房率从过去普遍的80%左右推高至130%以上。

“实得面积有多少？”李谈说，这已成为2026年上半年购房者走进售楼处问得最多的一句话。

上个月，看了三个月房子的“95后”罗女士最终定下中央公园一套洋房：“同样的建筑面积，新规户型的实得面积多出十几平方米。”

记者梳理发现，过去4年间，重庆中心城区符合新规产品标准的在售项目数量从2022年的3个跃升至2026年上半年的40余个。数据显示，2026年上半年，新规产品成交均价达18872元/平方米，同比上涨1%；普通住宅则下降10%，两类产品的价差已扩大至7000元/平方米以上。

一名房地产中介给记者算了一笔账：“买新规产品，实得单价算下来比周边二手房还低，并且产品全面迭代，是很多客户下定的核心原因。”

政策、价格、预期

三股力量拧成一股绳

有业内人士认为，二手房活了，“连环单”才能转动——刚需群体买下改善群体腾出的二手房，改善群体拿到资金换更大面积的新房，整个链条因此打通。

链条的启动，离不开几股力量的合力。

一是政策。今年2月，重庆出台楼市22条新政，涵盖“卖旧买新”补贴、公积金贷款额度提升等多项利好；各区县对1年内“卖旧买新”的居民最高给予1.5%的购房补贴；2026年1月1日至2027年12月31日期间，“卖旧买新”的纳税人可享受个人所得税退税优惠。政策一出，咨询量明显上涨。

二是价格。近一年，重庆二手房均价在10400—10700元/平方米之间波动企稳，环比持续回升，同比跌幅一步步收窄。

三是预期。李谈最近成交的一单，买方是一对年轻夫妻，原来住在沙坪坝，本来还想再等半年，结果算了一笔账发现，卖旧买新能拿补贴、个税能退，新房如果看新规产品，得房率高相当于单价变相降了，二手房现在价格也回调到位，“算清楚账就不等了。”

记者 邱小雅